부동산 시장 돈 어디로 몰릴것인가

현재의 부동산시장은 여러가지 측면이 존재합니다.딜레마라는 표현이 이런데 쓰이는가 모르는데딜레마로 표현할정도로 좀 상반된… 그래서 예측하기 힘든면이 존재합니다. 제가 작년말 강남재건축의 투자가치에 대한 연구를 주문하자 많은 욕들을 하시더군요.개인적으로 왜 욕을하는지는 잘 이해는 안갑니다. 의견이 다르면 다른거지 왜 욕을 할까…하지만 한편으로는 그만큼 그분들도 현재 여러가지 가계부채라던가또한 아파트의 거품등에 확신을 가지고 우려를 하고 있기때문이다… 라고…정말 맘좋은 쏠몽이가 이해해보기로 하였습니다. 제가 나중에 정말 시간 남으면 여러분들이 아고라에 댓글로 다신걸 한번 나열해 드릴까 싶기도 합니다.주식이면 주식… 코스닥이이면 코스닥 천연가스면 천연가스 이젠 부동산이면 부동산…어떻게 된게 아고라는 오른다고만 하면 쌍욕을 하시니그 철저한 폭락론의 심취는 일종의 이념이 된것인지… 경제는 다수결이 아닙니다.코스피 1200일때 주식 상승을 얘기할때 쌍욕을 먹었어도 코스피는 지금 2000에 와 있을뿐입니다.나중에 시간되면 그 쌍욕을 한번 정리드릴겁니다. 스스로 좀 보고 느끼시라고…시간 안되면 안올릴수도 있구요…다 시간낭비긴 하죠… 적어도 부동산 하락론자분들은 정말로 여러분이 부동산 폭락이 걱정되서 제글에 딴지를 걸거나 아니면사람들을 여러분의 생각쪽으로 돌리려 한다면질떨어지는 욕은 좀 삼가시고 진심어린 댓글을 다셔야 사람들이 좀 보고 여러분 얘기를 따를 맘이 나지 않겠습니까? 현재의 딜레마에 대한 부분은 이러합니다.제글을 지적하시는 분들의 얘기는 저는 충분히 공감합니다.그것은 가계부채의 문제이죠. 현재 가계부채는 늘고 인구는 노령화되고…아파트는 많이 지어지고… 하지만 또다른 면은 이렇습니다.돈을 여전히 넘쳐납니다. 유동성은 많습니다. 오갈데 없는 부자들의 돈은 갈곳을 잃고 있습니다.그리고 재건축이던 주택이던 1가구 2주택 제한과 개발분담금등으로 여전히 제약이 많습니다.또하나 중요한 사실은 일부 아파트들은 많이 떨어졌습니다.수도권 아파트가 많이 떨어졌다는 사실…은마재건축도 12억에서 7억으로 떨어졌죠 어쨌던 최근 뉴스를 보니 은마재건축은 6억 9천 찍은후 올해는 7억 4천에 팔리며 반등을 하고 있는 상태입니다.정부정책에 의해서 은마재건축은 작년말 정도가 바닥일가능성이 존재합니다.정확한것은 제가 작년말 같이 토의하자고 할때 여러분들이 단 몇분이라도 지금 가격과 추후 분담금은 얼마이고 또 추후 몇평의 아파트를 받게 되고… 대출받는것에 대해서도 금리나 기간등등등연구했다면 나름대로 결론에 이를수 있었겟죠.하지만 어느분도 그에 대한 조사는 하지 않고 그저… 떨어진다는 얘기만…그게 현재 아고라의 폭락론적인 마인드입니다.연구는 않고 그저 폭락… 하지만 이에 대해서 아파트가 바닥이다 라고 제글을 오해하시면 곤란합니다. 왜냐면 여전히 가계부채는 높습니다. 그런 고로 돈은 too expensive와 too cheap 두곳으로 몰릴것이라고 저는 오랜 생각끝에 그런 결론에 도달하는 중입니다. 아주 비싸거나 아주 싸거나… 풀린돈이 넘치고 부자들의 돈이 갈곳이 없고 기업들도 상당한 현금을 쌓아두고 있는 상태죠.그야말로 2007년까지 이어진 수도권 아파트 급등으로 대박 피해를 본건 대출을 진 서민들이지대기업이나 수출기업등은 상당한 발전을 많이 했고 돈도 많이 쌓아뒀다는것이죠이 또한 딜레마입니다.양극화~ 그런고로 추후 부동산 시장도 분명 이런 양극화가 있을것입니다.too expensive즉 강남의 경우 적당한 가격대인곳은 이제 바닥을 찍을것입니다.또한 too cheap많은 대출로 인해서 스러져가는 서민들이 많은데 이제 그들은 작은집을 얻을 여력뿐이 안됩니다.제가 수도권 아파트 거품 경고할때 특히 중대형에 대한 경고를 한적이 있습니다.제습기 비유를 들어가면서…즉 수급상에 추후 양극화로 인해서서민들이 그 많은 대형 아파트를 사기보다는 작은 주택 싼집을 선호하게 될것이므로too cheap인것들도 수요에 의해서 오를수가 있습니다. 그러면 그 중간것들은 어찌될까요…만일 강남아파트가 제 예측대로 3년내 바닥이 잡힌다해도판교라던가 용인이라던가 등등 중간에 어줍잖게 강남따라 오른지역은 어떻게 될까요강남이 반등하는 중에도 일부 지역의 아파트들은 고전을 면치 못할것입니다.심지어 강남이 반등하는 중에도 강남중에서도 그간 부녀회에서 무지하게 뻥튀기시킨 아파트들은 여전히 고전할것입니다. 중요한것은 적당한 가격대과 왔느냐가 중요하죠… 토지시장의 경우는 지난 5년간 수도권 아파트가 주구장창 떨어지는 동안많이 오른지역이 있는데 일부는 거품권에 이르고 있습니다.정확히는 제가 지금 가격은 모르나… 진짜 양평같은데는 올라도 너무 올랐죠… 하지만 현재 토지시장은 1가구 2주택과 같은 제한 즉 1가구 다토지 제한이 없기때문에당분간은 그 상승세가 이어질 가능성도 있습니다. 일부 폭등지역은 좀 하락하겠지만뇨…즉 쉽게 꺽이지 않을수 있다. 지역별로 좀 갈릴수 있다. 문제는 이제 재건축이 용이하지 않는 오래된 아파트들…그런 지역은 강남이 바닥이 와도 고전을 면치 못할것이다는게 제 생각이구요. 지난 5년간 모든 아파트가 떨어졌다고 생각하는 분들 계신데…7-8천만원대 지방 아파트들은 현재 1억 2-3천정도까지 오른곳이 많습니다.제가 실제로 춘천과 대전지역에서 봤습니다.단 대전의 경우는 새로 지어지는 아파트들은 좀 거품이 있는듯하구요… 제 아는 후배가 예전에 천안에서 뭘 투자해야하는가…하고 문의한적이 있습니다. 아마도 3-4년전쯤인듯한데요.그때 제가 아파트말고 주위 과수원을 사라고 했습니다. 천안 위쪽이나 아래쪽으로 포도원이 많은데요.제가 그당시 아파트 가격등을 정확히는 모르지만아마도 그당시 1억대 초반아파트는  천안도 지금 오르지 않았을까 싶습니다.그리고 그때 뭐 과수원을 그친구가 사지 않아서 정확히는 모르지만과수원이나 변두리 토지는 더 많이 올랐을겁니다.왜냐면 지금 세종시 동서남북으로 거의 모든땅이 많이 올랐으니까요…천안은 수도가 이전되도 거리가 엇비슷하죠… 세종시나 서울이나…  즉 이렇듯 아파트라 해도 지역에 따라 그간 모습은 달랐듯이앞으로도 다르게 될것입니다. 어차피 부동산은 수요와 공급입니다.돈은 많이 풀렸고하지만 가계대출이라는 딜레마로 인해서전부가 다 오르는 장세보다는too cheap과 too expensive가 먼저 오른뒤에그것들이 오를때도 떨어지거나 혹은 침체된 뒤에시간차를 두고 따라 오르게 될것입니다. 떨어질때도 강남 떨어지고 강북 떨어지고 경기권으로 하락이 확산됬듯이오를대도 강남 먼저 바닥 오면 그후에 시간을 두고퍼져나가지 않겠는가 보고 있고요 사실 그동안 too cheap은 강원도 농지 또 여러 임야같은 토지들인데지난 5년간 토지 상승률은 어느지역이 좀 높았고 지금은 남쪽 까지도 그 상승이 미치고 있습니다. too cheap의 의미가 소형아파트를 의미하지 않습니다.소형아파트도 거품이 있는곳이 있을수 있구요정말 건축비 거품이 빠진 작은 주택이 too cheap의 수혜가 될수도 있죠.아니면 잘 지어진 싼 빌라가 될수도 있고…어쨌건 건축비등을 고려했을때 크게 거품없는 싼집이 추후 수요가 있을수 있습니다.현재도 소형아파트가 강세인 이유도 이런것과 무관하지 않습니다.부의 양극화때문이죠 대강 이정도가 제 머리속에서 정리되고 있는 생각인데요. 하지만 뭐 이게 꼭 맞으리란 보장은 없습니다.제가 2008년이후에 수도권 아파트가 떨어진다라고 주장했을때는상당한 적중도가 보장된 얘기였고 확고했습니다.그것도 콕 찝어서 수도권 아파트는 버리고 토지는 투자를 하자고 했죠. 특히 강원도…그때는 1가구 2주택 제한이 강화되기에 그 돈이 토지시장으로 몰릴수 밖에 없는 확고한 기전이 있엇습니다. 지금의 예측은 그때의 기전보다는 좀 약화된 기전의 예측이죠.그러니 확고히 저의 얘기를 맹신하시기 보다는 참고해서 판단하시기 바라겠습니다. 향후 3년내 강남아파트 바닥과 재건축 바닥이 올수도 있다는 의견 그대로 유지합니다.정부정책에 따라서 작년말이 은마재건축의 바닥이 될수도 있다는 생각 여전하구요.분명 어딘가에 또 돈은 집중될것입니다. 단 이제 하나 여러분이 꼭 고려해야할것은세종시이전으로 인해서서울이라는 메리트의 감소를 좀 염두에 두셔야합니다.과거 나주가 전라도의 중심이었으나 광주로 행정기관 이전한후에전라도의 중심이 광주가 되었다는 얘기를 제가 나주에 있을때 들은적이 있습니다. 수도권의 집값은 여전히 비싸고 양극화되고 할때 장기적 그림상에서 서울의 인구가 감소된다면향후 서울을 낙관할수만은 없습니다.즉 아예 강남지역처럼 8학군이라는 학군의 아성이 존재하지 않는지역은 장기적으로 좀 메리트가 떨어질수도 있다는 말쓰이구요.물론 8학군이라는것도 또 다른 지역에 더 좋은 학교가 생기면 무너질수도 있는것이죠.그런 점도 염두에는 두시기 바랍니다. 요즘 대전이 원룸시장이던 뭐던 상당히 좀 침체국면에 있는데세종시의 수혜를 좀 대전이 입게될 가능성이라던가 등등은 추후 연구대상이 되겠죠 또한 앞으로의 부동산 투자는 젖소와 같은 투자의 마인드를 가져야하지육우와 같은 투자의 마인드를 가져서는 안된다고 생각합니다.집을 여러채 가진다해도 젖소에서 젖을 얻듯이 월세수익과 집값을 감안해서 투자해야합니다.과거처럼 두배 세배 오른뒤 훌쩍 팔아서 수익을 얻는즉 소를 잡아서 한번에 고기를 만들어 이득을 취하는 식의 육우적인 마인드의 시대는 좀 지나간다고 보시면 되겠습니다.활용할 부동산 상가수익이던 월세수익이던 과수원 수익이던간에우유처럼 수익을 꾸준히 얻을수 있는 투자의 마인드로 접근하셔야하며 그리고 향후 몇년간 생각보다 강남의 반등이 좀 나올수도 있습니다.too expensive에 돈이 몰리수 있다는점… 단 이제는 투자의 마인드가 너무 부동산 편중만 해서는 안된다는 점도 아시기 바라구요. 금값이 요즘 힘을 못쓰고 있는데제 관점에는 당연한 현상입니다.그간 많이 올라서 금값은 좀 답보상태되는 동안그에 비해 저평가됬던 원자재는 오르고 있는 모습… 당연한겁니다. 세상의 이치는 크게 바뀌지 않습니다. 즉 30년전에 금 한덩이 값이 쌀 OO가마니 철 OO톤 정해져이었다면그중 금이 치고 올랐다면 나중엔 쌀이오르던 금이 떨어지던 해서 그 이격이 좁혀지게 되어있습니다. 아파트도 마찬가지인거죠. 아파트가 쭉 오른후 그후에 아파트는 떨어지는 동안 그간 저평가 토지가 올라서그 이격을 메꾸는것과 마찬가지입니다. 추후에는 분명 타운하우스 바람이 불것입니다.미국을 쫓아가기 좋아하는 습성상 타운하우스의 바람이 불것으로 전 봅니다.아파트 가격으로 2층의 더 넓은 타운하우스를 가지게 된다면 당연히 타운하우스를 선호하게 되겠죠그리고 분명 완전 럭셔리 타운하우스도 생겨날것이구요. 주택의 경우는 이미 바닥을 잡고 오르는 지역이 많습니다.수도권의 경우도 아파트는 고전할때 주택이 오른 지역도 있다고 합니다.지방에도 그렇구요.주택의 메리트가 커지겠지만서도그럼에도 뭔가 좀 건설사가 해먹으려면 타운하우스가 해먹기 좋지 않나 싶기도 하고요그런 디테일은 각각 판단해보시기 바랍니다. 너무 많을걸 쏟아서 알려드린듯하네요.걸핏하면 자기 생각과 다르다고 욕하는 분들도 있는 아고라에 말이죠. 사실 아고라란 무엇입니까가난한자던 무식한자던 아니면 헛소리를 하는 자라 하더라도나와서 의견을 개진할수 있는 민주적인 광장입니다. 하지만 아고라는 이제 편향되고 있습니다.제가 볼대 이념적으로도 조금은 좌편향되고 있습니다. 저는 늘 강조드리지만거짓말하는 보수도 욕먹어야하고거짓말하는 진보도 욕먹어야한다는 사람입니다.좌파 우파… 그런 복잡한것 모릅니다.거짓말 하는 사람이 나쁘다는건 압니다. 왜 진보가 정권을 못잡았나…보수가 그렇게 잘못을 했어도진보 역시도 선거에서 투명한 모습을 보이지 못해서 그렇습니다. 저는 아고라가 우편향이나 좌편향되는것을 우려합니다.아고라는 그 어원 그대로 누구나 자신의 생각을 자유롭게 펼칠수 있는곳이어야합니다. 모든 투자를 다 위험하다고하는 분이 계시지만투자를 하지 않는 경우는 없습니다.돈을 은행에 저축하는것도 현금에 투자하고 있는것인가요. 그리고 막말로 모든 투자를 다 위험하다 할거면 뭣하러 주식분석 부동산 분석을 읽고 계신지요시간낭비죠…창업하는것도 위험하고 주식투자도 위험하고 저평가 부동산 투자도 위험하고천연가스 2불까지 떨어져도 사라고 하니 위험하다고 쌍욕하고…코스피도 2009년도 1200대에서 오를수 있다하니 또 쌍욕하고 뭘 어쩌란말이여… 제가 운영카페에서 2007년 2000선에서 위험하다 할때는 펀드 열풍으로 인해서 귓등으로도 안들어시니…왜 또 코스피 1200선 부근일때는 다들 그렇게 새가슴이 되셔가지고… 분석상 오를거 같아서  오를거라 한것뿐인데뭘 어쩌란말이여… 오를거 같은데 떨어질거 같다고 하란 말이란 말이여? 아고라는 그런것이 결코 아닙니다 오를거 같은데 떨어질거 같다고 얘기하고 강요하는곳이 아니란 말씀입니다.  그렇다고 제말이 다 맞는다는 얘기는 결코 아닙니다.본인들이 잘 판단하셔서 참고하셔서 결정하시면 되겠습니다. 어쨌던 저의 예측은 “앞으로 부동산시장은 부의 양극화로 인해서 too expensive와 too cheap이 오르게 될것입니다.”